CBRE подводит итоги 2014 года

Компания CBRE, крупная компания в сфере коммерческой недвижимости, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынках, а также определила перспективы наступающего 2015 года.

Сложившаяся в 2014 году геополитическая обстановка оказала существенное давление на развитие всех сегментов коммерческой недвижимости. Одним из ключевых последствий стало шоковое падение спроса во II квартале 2014 года (-60 проц). В последующие кварталы спрос продемонстрировал восстановление до нормальных уровней, однако, в конце года вновь оказывается под ударом: на этот раз – со стороны стремительной девальвации курса российского рубля.

Помимо этого 2014 год также запомнится такими событиями, как:

1. Введение новых подходов к рыночной оценке кадастровой стоимости зданий, что повлекло за собой снижение чистых операционных потоков и инвестиционной цены многих объектов;

2. Стремительный рост интереса к отказу от доллара и быстрое расширение «рублевой зоны» в арендных контрактах;

3. Рост востребованности консультантов в сфере коммерческой недвижимости, отразившейся в приближении брокерских комиссий к европейским уровням;

4. Закрытие источника «дешевых денег» на международных рынках капитала, которое повлечет за собой заметное снижение ввода новых объектов в 2016 - 2017 гг.;

5. Снижение арендных ставок в долларовом выражении на 20-30 проц, что напомнило многим игрокам о ситуации 6-летней давности;

6. Рекордные всплески в показателях вакансии. Если для офисов двузначная вакансия уже стала привычным явлением, то для складского сегмента, который характеризовался острым дефицитом площадей, всплеск вакансии к 8 проц стал более чем неприятным фактом для девелоперов;

7. Начался прогресс в вопросе деоффшоризации экономики. К сожалению, он пока не дошел до такого логичного шага, как отмена или заметное уменьшение НДС по сделкам продажи объектов коммерческой недвижимости. Данная мера могла бы значительно повысить активность на рынке такого класса игроков, как пенсионные фонды, и существенно увеличить ликвидность рынка коммерческой недвижимости.

По оценке CBRE, понижающее давление на рынок коммерческой недвижимости продолжится до конца I квартала 2015 года. При этом, с учетом уже произошедшего сильного снижения арендных ставок, дальнейшее их ослабление будет относительно незначительным при условии, что ВВП не перейдет в состояние рецессии с возможным падением в интервале 2-4 проц в I полугодии 2015 года.

После этого рынок может находиться в фазе стабилизации в течение следующих 2-3 кварталов. Ближе к началу 2016 году мы можем увидеть восстановление рыночного баланса и появление факторов, способствующих восстановлению арендных ставок.

Торговые помещения, Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений, CBRE

Сегодняшнее активное развитие торговой недвижимости сталкивается с замедлением темпов экономического развития России и ослаблением потребительского спроса. Дополнительное давление на рынок торговой недвижимости оказывает падение курса рубля относительно доллара и евро. В таких условиях многие сети оптимизируют свои бизнес процессы и сокращают планы развития в России. Например, по причине нерентабельности Stockmann закрывает оставшиеся 16 магазинов Seppala в России. Снижение спроса со стороны арендаторов на фоне активно растущего предложение торговых площадей ведет к росту вакантных площадей. В результате, мы наблюдаем достаточно большие сложности с заполнением вновь открывающихся торговых объектов. Участились технические открытия, когда вакансия в ТРЦ может достигать 30-40 проц.

В то же время, 2014 год стал рекордным по количеству новых международных брендов, вышедших на рынок России. За первые десять месяцев на рынок Москвы вышло 34 новых международных сети. Наиболее знаковыми стало открытие магазина американской сети одежды и обуви «Forever 21» в ТРЦ Афимолл Сити. Также стоит выделить появление испанского бренда Lefties, который открыл магазины в двух ТРЦ Мега, Белая Дача и Теплый Стан. В целом же, новые международные сети по-прежнему предпочитают торговые центры в качестве площадки для своего первого магазина в Москве. Из 34 новых брендов, вышедших на рынок Москвы за первые 10 месяцев этого года, 24 открылись в различных торговых центрах.

В будущем году мы ожидаем продолжение развития крупных проектов торговых центров регионального и супер - регионального формата, что приведет к насыщению данного сегмента. В результате активного роста предложения торговых площадей и замедления основных макроэкономических индикаторов мы также ожидаем дальнейшее снижение арендных ставок в торговых центрах и более активное использование валютных коридоров.

Склады, Антон Алябьев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости, CBRE

Негативное воздействие внешних геополитических и экономических факторов в 2014 году, в первую очередь, сказалось на показателе спроса в складском сегменте, годовой уровень которого снизился на 30 проц по сравнению с 2013 годом.

В то же время в течение последних 12 месяцев мы наблюдали рекордные объёмы строительства новых складских площадей: 1,6 млн. кв. м складов класса А было введено в эксплуатацию в Московской области.

Вполне естественно, что такие изменения в соотношении спроса и предложения на рынке сказались на доле свободных помещений, которая выросла с 1,32 проц до 8,9 проц. В свою очередь, перенасыщенность рынка вакантными площадями, а также девальвация и колебание курса рубля привели к снижению уровня арендных ставок. Так на сегодняшний день наиболее вероятный диапазон заключения сделок составляет 110-120 долл против 125-145 долл в 2013 году. При этом ситуация с курсом национальной валюты по отношению к доллару США спровоцировала переход предложения в рублевую зону: в рублях на данный момент экспонируется 64 проц общего объема вакантных площадей на строящихся объектах.

В 2015 году потенциальный объем нового предложения составляет 1,2 млн. кв. м, что при ожидаемом спросе, порядка 800 тыс. кв. м, может привести к очередному раунду давления на ставки аренды. В результате, достижимые ставки могут в течение некоторого времени достигать даже 80–90 долларов США за 1 кв. м. Тем не менее, данная ситуация не является устойчивой в среднесрочном периоде и, соответственно, не продлится более нескольких месяцев. Она будет способствовать вытеснению с рынка наименее профессиональных игроков и заморозке текущих проектов.

Последующее ограничение девелоперской активности будет способствовать восстановлению арендных ставок к уровню порядка 110 долларов США и, возможно, выше. Возможность для этого существует уже во второй половине 2015 году при условии, что российская экономика не перейдет в фазу заметной рецессии.

Инвестиции, Андрей Новиков, управляющий директор отдела рынков капитала, CBRE

Рынок инвестиций напрямую коррелирует с общей экономической ситуацией в России, которая продолжает испытывать последствия от введения западных санкций, снижения цен на нефть и ухудшившихся условий кредитования. Безусловно, все эти факторы негативно сказываются на привлекательности российских активов. В результате, за 11 месяцев 2014 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил лишь 3,3 млрд. долларов США, что на 43 проц меньше, чем за аналогичный период 2013 года.

Основную активность проявляют опытные локальные, а также иностранные игроки и их российские и иностранные партнеры с хорошей финансовой позицией. Новые игроки пока отложили свои планы на будущее в ожидании стабильности на рынке.

Цены на объекты показывают некоторое снижение вслед за уменьшающимися достижимыми арендными ставками. Свое влияние также оказывают и выросшие риски. Так например, рост доходности по суверенным еврооблигациям России вырос более чем на 100 базисных пунктов.

В результате выросших рисков и негативного влияния на арендные денежные потоки требуемые инвесторами премии также увеличились. Цены на объекты уменьшились за год на 5-20 проц в зависимости от структуры арендных договоров и устойчивости арендного потока.

Продавцы, по понятным причинам, не спешат проявляться активность, ожидая стабилизации ситуации. При этом возможное углубление кризисных явлений может создать на рынке возможности по приобретению трофейных активов, которые в обычной ситуации были бы слишком дорогими.

В 2014 году основной спрос приходится на премиальные объекты. Инвестиции в качественные генерирующие доход активы с низкой вакансией и длинной структурой арендных договоров представляются сейчас одними из наиболее безопасных. По прогнозам CBRE, объем инвестиций в 2014 году составит около 4 млрд. долларов США.

Ожидания на 2015 год пока находятся на уровне 4 – 4,5 млрд. долларов США, но будущее состояние рынка сильно зависит от цен на нефть и курса рубля.