Ни холодно, ни жарко: открытие МЦК значительно повлияло только на три торговых центра

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подсчитали, что в пешей доступности от 11 станций МЦК функционирует 12 торговых центров, при этом значительный рост трафика после открытия станций зафиксирован только в 3 объектах («Подсолнухи», «Мозаика», «Парк Хаус Владыкино») – причем диапазон показателей разнится от роста в 4 раза до всего 6 проц.

В рамках исследования аналитиками Knight Frank был проведен анализ пассажиропотоков станций в зависимости от направления следования. В результате станции МЦК были классифицированы на «конечные» (на которых люди не делают пересадок, а завершают или начинают свой маршрут), «пересадочные» и «смешанные» (на которых пассажиры одновременно делают пересадку и завершают/начинают поездку). Затем были определены ТЦ у станций МЦК, которые также были классифицированы по степени удаленности от станции: имеющие свой выход с платформы, находящиеся на небольшом удалении до 100 м и находящиеся на удалении более 100 м. Были проведены замеры трафика в каждой из групп для расчета распределения потоков, затем на основе открытых данных о посещаемости ТЦ за 2015-2016 гг. был сделан расчет прироста трафика с учетом расположения, площади объекта, года ввода в эксплуатацию и т.п.

На текущий момент МЦК состоит из 31 станции. По официальной информации Московского метро, ежедневно МЦК пользуются около 400 тыс. пассажиров (около 700 тыс. поездок). Для сравнения пассажиропоток классических линий метрополитена – больше 9 млн поездок за день или около 3 млн пассажиров.

Открытие станций МЦК в большей степени повлияло на рост трафика в торговых центрах в непосредственной близости. Тем не менее, только рядом с 11 из 31 станции МЦК работают концептуальные торговые объекты, т.е. две трети станций не охвачены крупными объектами торговой недвижимости.

В зоне действия 11 станций МЦК функционируют 12 торговых центров, также в планах строительство OzMall вблизи станции Угрешская.

Непосредственный вход\выход на территорию ТРЦ имеют две станции: Дубровка в ТРЦ «Мозаика» и Балтийская в ТРЦ «Метрополис».

Следующая группа объектов находится на удалении не более 100 метров от станции: ТЦ «Подсолнухи» около Бульвара Рокоссовского, ТРЦ «РИО Севастопольский» около Крымской, «Афимолл Сити» рядом со станцией Деловой центр.

Более половины торговых центров расположены на удалении более 100 метров: «Парк Хаус» у Владыкино, «Золотой Вавилон Ростокино» у Ростокино, «Город на Рязанском шоссе» вблизи Нижегородской, «Ривьера» у ЗиЛа, «Капитолий» – второй торговый центр около Крымской, «Гагаринский» у Площади Гагарина и «Хорошо!» у Хорошёво.

Большинство проектов были заявлены к вводу до утверждения планов по развитию МЦК, поэтому девелоперы прорабатывали концепцию, учитывая текущую на тот момент пешеходную и транспортную доступность.

Открытие МЦК значительно повлияло только на три торговых центра

Достаточно ярким примером влияния МЦК на торговые центры являются показатели посещаемости ТРЦ «Мозаика», имеющего непосредственный выход со станции на свою территорию. Рост трафика составил около 30 проц по сравнению с периодом до открытия станции.

По словам Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, не всегда рост трафика приводит к росту NOI. Нужно смотреть на качество этого трафика и на его циркуляцию внутри молла. Как показывает опыт, с открытием станций МЦК проходимость в разы возрастает только в отдельных зонах ТЦ, в частности, в галереях, связанных со станцией, во входных группах – по пути следования «платформа-выход в город». С потоком новых посетителей надо уметь работать, чтобы конвертировать этот проходящий поток в реальных покупателей. Со стороны ТЦ – это создание удобных проходов, подбор арендаторов для удовлетворения потребностей клиентов по пути к выходу, со стороны арендатора – обеспечение бесперебойной работы торгового зала и персонала в нем.

ТРЦ «Метрополис» также имеет непосредственный выход с платформы в торговый центр, однако это станция пересадки, огромный трафик проходит только через несколько галерей центра, а поскольку показатели данного объекта и до открытия МЦК были высокими, то прирост трафика оказался небольшим – 11 проц. Аналитики Knight Frank отмечают, что данную станцию можно частично считать «конечной» для сотрудников БЦ «Метрополис». Таким образом, связь платформы с БЦ сделали второй этаж первым по оборотам и посещаемости.

Самый значительный прирост трафика - в 4 раза - зафиксирован у ТЦ «Подсолнухи». Открытие станции в относительно замкнутой части района изменило маршруты следования жителей, поскольку станция по классификации Knight Frank является «конечной», торговый центр получил возможность конвертировать большую часть нового потока пассажиров в своих посетителей. На трафик «Подсолнухов» влияет не только расположенная в непосредственной близости станция Бульвар Рокоссовского, но и соседствующие с ней Белокаменная и Локомотив, Следует учесть, что за прошедший календарный год и сам торговый центр претерпел изменения, повысившие его привлекательность.

Объект группы ТЦ, расположенный на удалении не более 100 м от станции МЦК, – ТРЦ «Афимолл Сити», изначально имевший выходы со станции метро Выставочная, а теперь еще и со станции Большой кольцевой линии, не испытывал проблем с посещаемостью, поскольку основной контингент посетителей в будни – сотрудники бизнес-центров в ММДЦ «Москва-Сити». Его трафик имеет тенденцию к росту, скорее, зависящую от темпов ввода новых офисов в эксплуатацию. Оценка влияния МЦК на трафик «Афимолл Сити» составила порядка 10 проц прироста.

ТЦ «РИО Севастопольский», несмотря на достаточно близкое расстояние до новой станции, получил прирост трафика всего 6 проц, что обусловлено давно сформировавшейся постоянной аудиторией торгового центра, открывшегося в 2005 году.

ТРЦ «Капитолий» на Севастопольском проспекте – второй объект, на который оказывает влияние пассажиропоток станции Крымская. Его результат по приросту трафика достиг 9 проц. Как и ТЦ «РИО», он имеет сложившуюся постоянную аудиторию посетителей, прирост обусловлен скорее перераспределением пассажиропотоков между станциями метро и МЦК.

В ТЦ «Парк Хаус Владыкино» хороший прирост трафика на 16 проц обусловлен расположением, схожим с ТЦ «Подсолнухи». Открытие станции «Владыкино», по классификации Knight Frank являющейся конечной, перераспределило внутрирайонные потоки жителей.

Для ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» открытие станции «Ростокино» не оказало сильного влияния, прирост составил всего 6 проц. Возможно, ситуация изменится после окончания реновации, и новый бренд сможет достичь синергии с МЦК в привлечении целевой аудитории.

Открытие станции Нижегородская неподалеку от торгового центра «Город на Рязанском проспекте» позволило увеличить трафик на 13 проц.

ТРЦ «Ривьера» открылся в апреле 2016 года, в период слабой заполняемости торговых центров, и к моменту ввода в эксплуатацию станции «ЗИЛ» вакансия в проекте составляла около 15 проц. Объект еще выходил на свои проектные мощности, так что прирост трафика в 17 проц – это заслуга в большей степени менеджмента ТРЦ, нежели влияние транспортной инфраструктуры. Пассажиропоток станции – менее 25 тыс. человек в месяц, что явно недостаточно для оказания заметного влияния на посещаемость объекта с GLA порядка 100 000 кв. м. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что ситуацию изменит к лучшему ввод жилых объектов на территории «ЗИЛа». В результате реновации района появятся свыше 60 тысяч рабочих мест и более 70 тысяч квартир.

Аналогичный пример – ТРЦ «Гагаринский», имеющий неплохую доступность от станции метро, он оказался на равном удалении от линии метрополитена и МЦК, поэтому прирост трафика составил всего 6 проц за счет изменения маршрута пассажиров.

ТРЦ «Хорошо!» открылся почти одновременно с ближайшей станцией МЦК «Хорошево». Таким образом, в транспортной доступности объекта уже учитывался пассажиропоток МЦК, фактический прирост составил 8 проц.

Аналитики Knight Frank прогнозируют дальнейшее развитию прилегающих к станциям МЦК территорий. Суммарно около станций МЦК насчитывается около 3 500 га территорий бывших промпредприятий или более 3 проц от общей площади всей «старой» Москвы, что является большим ресурсом для развития градостроительного потенциала столицы. Такие объемы позволяют создавать застройку различного целевого назначения, в том числе многофункциональные территории, сохраняющие баланс между жилой и коммерческой застройкой. Примерами реновации бывших промрайонов около станций московского центрального кольца являются: ЖК «Символ» около станции «Шоссе Энтузиастов», на территории завода «Серп и Молот», где будет построено 1,5 млн кв. м недвижимости. Суммарная площадь квартир – 857 тыс. кв. м, коммерческая недвижимость, в том числе два крупных общественно-деловых центра общей площадью около 260 тыс. кв. м. Также проект «Зиларт» на территории Завода им. Лихачева (1,5 млн кв. м строений), торговая недвижимость представлена ТРЦ «Ривьера». ЖК «Life-Ботанический Сад» у станции Ботанический сад с около 135 тыс. кв. м недвижимости: офисы, торговый комплекс на 45,4 тыс. кв. м.

У станции Угрешская заявлен проект торгово-развлекательного центра OzMall на Волгоградском проспекте (территория бывшего завода «Москвич»), предполагаемая площадь объекта более 200 тыс. кв. м.

Фото: "Мозаика"