Влияние курса рубля на игроков рынка ритейла

Эксперты JLL решили проанализировать, как динамика курса рубля отразилась на рынке ритейла в России.

Этот год может оказаться худшим для рынка розничной торговли в России с момента кризиса 2008-2009 годов, когда рубль упал со своего пика на дно – на 58 проц по отношению к доллару США и на 37 проц к евро, а инфляция в июле 2008 года составляла 15,8 проц в годовом сопоставлении. В этот раз ситуация очень похожа, с одной лишь оговоркой: неопределенность может быть более продолжительной. Вместе с тем этот сложный период открывает прекрасные возможности для ритейлеров и долгосрочных инвесторов и девелоперов.

Ритейл: динамика курса рубля к доллару и евро

По мере роста инфляции покупательная способность потребителей будет значительно снижаться. Более того, ситуация осложняется отсутствием роста заработной платы. Принимая во внимание растущую стоимость товаров, в частности продовольствия, многие россияне, вероятнее всего, в скором времени будут страдать от негативной динамики доходов в реальном выражении. На фоне резкого падения рубля на 52 проц по отношению к доллару США и на 39 проц к евро (по состоянию на 28 ноября 2014 года) с начала года страдают ритейлеры в России. Обесценивание рубля оказывает на них прямое воздействие, так как импортируемые товары приобретаются за иностранную валюту (по данным за 2013 год, 44 проц товаров на розничном рынке России импортируется), а продаются за рубли. По мере снижения маржинальности продаж операторов розничной торговли, собственники помещений тоже начинают ощущать это на себе, так как арендаторы начинают просить пересмотра ставок аренды. Очевидно, что это становится проблемой для арендодателей, уже имеющих большой объем долга в иностранной валюте, который необходимо обслуживать. Хотя для многих собственников недвижимости, в пуле арендаторов которых есть чувствительные к ценовым изменениям арендаторы, выбор будет невелик.

Существует предельный уровень доли затрат на аренду в обороте, после преодоления которого розничные операторы теряют свою зону комфорта: это около 12-15 проц для товаров категории fast fashion, 20-30 проц для маленьких магазинов и продавцов одежды премиального сегмента. При этом ритейлеры в московских и региональных проектах будут чувствовать себя по-разному при снижении выручки и росте доли аренды в совокупных затратах. В частности, уровень комфортной зоны будет выше в объектах с большим объемом оборотов на 1 кв. м, чем в центрах с более низкими оборотами, и, очевидно, торговые центры Москвы будут иметь более выгодное положение по сравнению с региональными.

В новом отчете эксперты компании JLL оценивают потери ритейлеров в течение последних 9 месяцев вследствие обесценивания рубля. Они также пробуют предсказать, насколько изменятся цены, как отреагирует на это потребительский рынок, а также как будут действовать арендаторы и собственники.

Слабый рубль и прибыль ритейлеров: конкретные примеры

В связи с текущей экономической неопределенностью многие ритейлеры решили пересмотреть свои планы на развитие в краткосрочной перспективе. В 2014-2015 годах компания Adidas решила уменьшить количество планируемых к открытию магазинов в два раза. Из-за значительных убытков в связи с колебаниями обменного курса финская сеть универмагов и магазинов модной одежды Stockmann group решила закрыть оставшиеся магазины под маркой Seppala в Москве, «Маратекс» закрывает бренды River Island, OVS, Esprit, а бренд New Look решил уйти с российского рынка. Стоит отметить, что эти компании заявили о своих планах реструктуризации бизнеса еще в начале года, когда обесценивание валюты не было столь существенным. На фоне слабого рубля, снижения покупательной способности и изменения предпочтений потребителей было бы неудивительно увидеть дальнейший пересмотр портфеля брендов, особенно франчайзи. Согласно опросам, которые эксперты провели среди некоторых операторов розничной торговли, большинство закупок совершаются как в долларах, так и евро, или в комбинации этих двух валют. Опрошенные ритейлеры также поделились с JLL своими планами закупок, которые, как правило, составляют от 6 до 9 месяцев для категории fast fashion (включая рынок среднего класса) и 12 месяцев для товаров премиального сегмента.

Аналитики также выяснили, что продавцы предпочитают не менять цены в течение сезона и не управляют своими валютными рисками. Их действия, что свойственно для всех компаний, сводятся к ежемесячному пересмотру обменного курса со своим банком, который затем фиксируется на месяц. Это позволяет использовать средние ставки Центрального банка для расчета влияния эффекта девальвации на предприятия розничной торговли. Исходя из того, что новые коллекции приобретаются за 6-12 месяцев (включая заказ и оплату) до сезона, а затем продаются в течение 3 месяцев соответствующего сезона, эксперты рассчитали средние убытки ритейлеров в каждом периоде, начиная с весны 2014 года. В соответствии с расчетами, лишь за счет обесценивания рубля розничные торговцы потеряли 14,3 проц в среднем в евро и 13,7 проц в среднем в долларах США за каждый сезон (весну, лето, осень). Таким образом, совокупный убыток уже в этом году может составить около 41 проц в евро и 43 проц в долларах. Используя форвардный валютный курс, мы можем ожидать еще большее снижение прибыли ритейлеров в течение зимы. По расчетам JLL, потери за зимний сезон (декабрь 2014 – февраль 2015) могут достичь 23 проц в евро и 35 проц в долларах США.

Значительный рост цен в 2015 году

Скорее всего, ритейлеры будут пытаться заморозить цены в новогодний период для того, чтобы поддержать продажи на нормальном для этого времени уровне. В то же время они попытаются компенсировать свои потери в следующем сезоне (начиная с марта 2015 года) путем увеличения наценки. Это в свою очередь вызовет значительный рост цен на потребительские товары в России, который изменит потребительские предпочтения и снизит обороты розничной торговли.

Владельцы недвижимости разделят убытки ритейлеров

Ритейлеры и собственники недвижимости будут стараться договориться друг с другом с тем, чтобы защитить прибыль.

Существуют случаи, когда розничные операторы не хотят увеличивать цены на свои товары для того, чтобы поддержать объемы продаж в ущерб своей прибыли. Они пытаются разделить свои убытки с арендодателями, обращаясь к ним за снижением ставок аренды. Еще один способ договориться – показать собственнику недвижимости реальное снижение объемов продаж.

Хотя скидка на аренду не по карману для собственника, имеющего долг в иностранной валюте под залог торгового центра, в большинстве случаев стороны будут искать компромисс, так как рентабельность объекта зависит от его заполненности арендаторами.

Возникали случаи, когда собственник не соглашался на условия, предлагаемые ритейлером. После определенного времени, по мере ухудшения ситуации в экономике, арендодателю приходилось возвращаться к тому же ритейлеру, однако на худших для себя условиях. Нередкими являются ситуации, когда во время согласования и подтверждения договора о снижении арендной ставки из-за резкого изменения обменного курса требуется новый раунд пересмотра условий аренды. Так как условия на рынке меняются с большой скоростью, сейчас преимущество при обсуждении ставки аренды находится на стороне арендатора.

Валюта будущего: рубль, доллар или евро

Так как большинство качественных проектов финансируется в долларах или евро, а ритейлеры покупают запасы товаров также в иностранной валюте, эксперты полагают, что в будущем базовая валюта не изменится. Изменение валюты означает изменение бизнес-модели инвесторов. Так как рынок функционирует на основе долга в иностранной валюте, ставки капитализации, как правило, отражают кредитование в долларах или евро. Если валюта финансирования изменится, то ставки доходности значительно вырастут. Иностранцы будут не готовы покупать активы в рублях, так как они не хотят брать на себя валютные риски. Таким образом, стратегия выхода из проекта будет ограничена местными игроками.

Однако краткосрочное изменение валюты взаимоотношений между собственником и арендатором возможно, и это то, что как раз сейчас происходит. Ритейлеры просят собственников зафиксировать ставки аренды в рублях на некоторый период времени (обычно на краткосрочный период, от 3 до 12 месяцев), или зафиксировать валютный коридор (что, по существу, то же самое), или привязать ставку к определенному проценту от товарооборота.

В то же время текущая нестабильность открывает возможности для всех участников рынка. Девелоперы могут сосредоточиться на эффективности своих портфелей проектов. В ближайшее время им необходимо в первую очередь концентрироваться на создании качественного продукта небольшого формата (до 30 тыс. кв. м GLA) в зонах пересечения транспортных потоков и на центральных улицах спальных районов. Торговые центры больших форматов нужно строить в зоне с низкой конкуренцией. Кроме того, девелоперам и собственникам торговых центров стоит пересмотреть свои ожидания относительно арендных ставок и применять гибкий подход к коммерческим условиям. В свою очередь новые ритейлеры сейчас имеют уникальный шанс выйти на рынок на выгодных условиях, тогда как существующие игроки имеют возможность увеличить эффективность своего бизнеса, закрыв нерентабельные магазины и открыв новые в наиболее качественных и успешных ТЦ.