Как кризис отразился на рынке торговой недвижимости

На фоне ослабления курса рубля, которое инициировало ускорение роста цен, основной тенденцией рынка торговли в 2014 году стало снижение покупательной способности россиян. Индекс потребительских цен за 2014 год, по данным Росстата, составил 11,4 проц против 6,5 проц в 2013 году.

В 2015 году ожидается дальнейший рост цен на уровне 13-15 проц, что отразится на развитии рынка торговой недвижимости, отмечают эксперты CBRE. Международная консалтинговая компания подвела итоги на рынке Москвы и регионов в 2014 году и обозначила основные тенденции развития в 2015 году.

По данным специалистов, в 2014 году общий объем предложения торговых площадей в Москве достиг отметки 4 803 тыс. кв. м, или 396 кв. м на 1 000 жителей, а годовой прирост стал рекордным

По этому показателю Москва приблизилась к уровню западноевропейских столиц, где обеспеченность населения торговыми площадями составляет 450-600 кв. м.

Технические открытия, когда уровень вакансии в ТЦ может достигать 30-40 проц и более, стали сегодняшней нормой рынка торговой недвижимости Москвы. Как результат, в конце 2014 года средний уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы достиг 7 проц, в то время как в конце 2013 года эта цифра составляла 2,6 проц.

Из-за указанных выше макроэкономических факторов многие ритейлеры сократили планы по развитию. Так, в конце 2014 года о закрытии части магазинов объявили Adidas, Incity, Media Markt, Samsung, Спортмастер, Стокманн. Кроме того, о приостановке планов по открытию новых магазинов объявили холдинги BNS Group, Inditex, LPP и Melon Fashion Group.

Ряд международных операторов в конце года по разным причинам закрыл последние торговые точки. При этом уход международных ритейлеров не станет массовым, поскольку Москва остается рынком, где показатель покупательной способности является одним из самых высоких в Европе.

В то же время 2014 год стал рекордным по количеству новых международных брендов, вышедших на рынок Москвы – 44 сети.

В итоговом отчете за 2014 год эксперты рынка торговой недвижимости CBRE обозначили основные тенденции рынка в 2015 году:

1. Востребованность торговых площадей у сетевых ритейлеров продолжит снижаться. Соответственно, интерес девелоперов к нестандартным арендаторам будет расти: например, не исключен возврат специальных зон, где будут торговать индивидуальные предприниматели.

2. По мере усиления конкуренции среди «стотысячников» растет интерес к районным торговым центрам, ниша которых, по-прежнему, остается ненасыщенной.

3. Общий объем анонсированного предложения на 2015-2016 год составляет 1,4 млн. кв. м. Однако текущие условия банковского кредитования и вход экономики в рецессию не способствуют развитию новых проектов.

4. С учетом заявленных объемов, а также замедлением развития многих розничных сетей, в 2015 году продолжится тенденция технического открытия проектов, когда вакансия составляет 30-40 проц и более.

5. Сопоставимый с 2014 годом объем ввода в 2015 году и сохранение негативных тенденций в спросе могут привести к росту вакансии до 11 проц и более.

6. Наиболее ожидаемыми проектами 2015 года являются ТРЦ Колумбус, Зеленопарк, Кунцево Плаза, Славянка, Центральный Детский Магазин. Вероятность их реализации высока даже на фоне негативных макроэкономических тенденций.

7. 11 новых международных брендов, среди которых стоит отметить такие сети, как Anta Sports, Bric’s, Kidzania, Ferrari store и Popbar, заявили о выходе на рынок Москвы. Кроме того, в течение 2015 года, например, итальянская сеть одежды Twin Set планирует открыть 8 новых точек. Условия выхода на московский рынок становятся все более выгодными, а девелоперы - более гибкими в обсуждении коммерческих условий.

8. На рынке стрит-ритейла еще в 2014 году был отмечен рекордный за последние 1,5 года уровень вакантных площадей – 8,2 проц. Ожидается, что в 2015 году этот показатель может достигнуть 12-15 проц. Пешеходные улицы по-прежнему остаются привлекательными для новых и существующих арендаторов, что отражается на более медленном снижении арендных ставок.

9. На региональных рынках наблюдается смещение интереса девелоперов от Москвы, Санкт-Петербурга и городов-миллионников в сторону менее насыщенных торговой недвижимостью городов с хорошей покупательной способностью. На 2015-2016 год заявлено к вводу еще около 700 тыс. кв. м. Во многих городах стимулом также является низкая конкуренция среди существующих проектов (например, Нижневартовск, Новый Уренгой, Ноябрьск). Тем не менее, крупные города все еще являются перспективными для нового строительства торговых центров. Следующая волна девелопмента придётся на такие города, как Пермь, Хабаровск, Владивосток.

10. В городах с высокой обеспеченностью населения торговыми площадями такими, как Екатеринбург, Самара, Ростов-на-Дону, Краснодар, Тюмень, Ярославль, многие торговые центры нуждаются в реконцепции.

11. Обсуждение коммерческих условий в торговом сегменте становится все более индивидуальным и зависит от типа арендатора. Девелоперы вынуждены идти на такие меры, как использование валютного коридора, постоянная или временная фиксация курса на определенную дату, переход на процент от оборота, снижение величины самих арендных ставок, увеличение арендных каникул, компенсация отделки.

Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE в России, комментирует:

«Основная угроза для рынка торговой недвижимости в 2015 году будет исходить от снижения покупательной способности населения. Мощная девальвация 2014 - начала 2015 года и последовавший за ней рост цен скорректирует потребительский спрос в сторону товаров повседневного потребления. Поэтому наибольшему риску подвержены импорто-ориентированные ритейлеры непродуктового сегмента. Для арендаторов это означает, что им необходимо переходить к более активному управлению своими издержками и ценообразованием. Для собственников торговых помещений снижение потребительской активности грозит падением посещаемости и потерей арендаторов. С высокой вероятностью в 2015 году мы будем наблюдать большую гибкость собственников в вопросах коммерческих условий, причем не только в новых проектах, но и устоявшихся торговых центрах. Данный сценарий все еще может быть отменен, если правительства удастся обеспечить «мягкую посадку» экономики».