Ритейлеры рассказали, почему они объявили войну торговым центрам

Компании потребительского сектора реализуют товары и услуги главным образом на арендованных площадях. В среднем аренда составляет до трети расходов, существенно превышая чистую прибыль бизнеса.

Рынок аренды сосредоточен главным образом в современных торгово-развлекательных центрах. Рынок формировался во время потребительского бума двухтысячных годов и являлся рынком арендодателя. На сегодня до 15% договоров аренды средней розничной сети заключены с привязкой ставки к иностранной валюте. Многие договоры не могут быть расторгнуты по инициативе арендатора. Остальные же договоры могут быть расторгнуты по инициативе арендатора с существенными штрафами, составляющими 3-6 месячную арендную плату. С другой стороны, арендодатели оставляют себе в договорах обширный перечень прав, позволяющих как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, так и ограничить доступ к помещению, останавливая деятельность арендатора.

Суть проблемы

Пандемия коронавируса COVID-19 вызвала существенное падение потребительской активности. Это падение вызывается как принятыми органами власти РФ ограничительными мерами, так и осторожностью граждан, опасающихся заразиться при посещении общественных мест. В дальнейшем падение активности будет сдерживаться неизбежным падением доходов населения и продлится существенно дольше ограничительных мер.

После введения режима повышенной готовности к чрезвычайной ситуации выручка непродовольственных ретейлеров сократилась в среднем на 70%, предприятий общественного питания не менее чем на 80-90 процентов, а остановленные предприятия сферы услуг потеряли всю выручку. Онлайн торговля может компенсировать падение оборота предприятий лишь частично.

Рассчитывать на быстрый возврат ситуации к привычному порядку вещей нельзя. Предприятия, открывающиеся в Китае, Южной Корее, странах Западной Европы по мере снятия ограничительных мер показывают спад продаж на уровне 60-80% относительно докризисных показателей.

В описанных условиях предприятия непродовольственного ретейла, сферы услуг, сферы общественного питания не могут исполнять обязательства по договорам аренды ввиду отсутствия выручки. Арендодатели получают право расторжения договоров аренды из-за просрочки платежей. Договорные условия, сформированные до кризиса, являются в принципе неактуальными и нуждаются в пересмотре. Подавляющее большинство арендодателей не готово не взимать аренду в период, когда бизнес арендаторов вынужденно не функционирует. Многие дают скидки, но далеко не все скидки позволяют арендаторам открыться после простоя. Практически неизвестны случаи готовности арендодателей пересматривать условия на оставшийся срок действия договора и искать механизмы, позволяющие арендаторам остаться на плаву.

Эпидемия — это общая беда и выход и сложившейся ситуации участники экономических отношений должны искать совместно путем переговоров. В сложившихся условиях эффективные переговоры по коммерческой аренде зачастую невозможны, т.к. возможности сторон асимметричны. Арендатор может запрашивать приемлемый для себя размер скидки, не имея возможности отказаться от неисполнимых в нынешних условиях обязательств по договору аренды. Арендодатель может навязывать свои условия, имея возможность ограничить деятельность арендатора, применить значительные штрафы за неуплату аренды и неосуществление деятельности арендатора, отказать в скидках и начислять арендную плату в полном объеме, увеличивая обязательства арендатора, расторгнуть договор аренды. Все это нарушает баланс сил в пользу арендодателя, по сути, позволяя ему назначать арендную плату каждый месяц по своему усмотрению. Данная ситуация подталкивает предприятия, обслуживающие население и создающие рабочие места сокращать фонд оплаты труда, снижать численность сотрудников, повышать потребительские цены в угоду повышению арендной платы, противостоять которому крайне затруднительно.

Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" не облегчает ситуацию для арендаторов, т.к. его положения об уменьшении арендной платы носят рекомендательный характер, а сама по себе отсрочка во взимании арендной платы не является экономически обоснованной, т.к. подразумевает, что у предприятия образуется прибыль на выплату накопившегося долга по аренде, что в силу описанных выше обстоятельств крайне сомнительно.

Предлагаемое решение

Описанная ситуация может прийти к балансу экономических интересов двумя путями. Либо произойдут неконтролируемые банкротства компаний потребительского сегмента в результате взыскания просроченной задолженности по арендной плате девелоперами, что повлечет потерю до 2 миллионов рабочих мест и нарушение цепочек создания стоимости, либо будут созданы условия для поиска баланса интереса сторон на рынке недвижимости, что позволит максимально сохранить занятость и компании отрасли. Для создания условий поиска нового равновесия на рынке аренды должны быть созданы возможности равноправных переговоров арендаторов и арендодателей. Для этого необходимо дать арендаторам, выручка которых в арендуемых помещениях после введения режима повышенной готовности к чрезвычайной ситуации сократилась в 2 раза или более относительно аналогичного периода прошлого года, возможность расторгнуть договоры аренды, заключенные до введения указанного режима, в одностороннем порядке вне зависимости от положений договоров аренды и с возвратом уплаченного обеспечительного депозита.

Почему решение будет работать

Предлагаемое решение является фундаментальной неденежной мерой поддержки бизнеса в потребительском секторе РФ. Оно создаст условия для поиска новой конфигурации розничных сетей, позволяя участникам рынка в короткие сроки приходить к взаимовыгодным договоренностям. В каждом случае, если взаимовыгодных договоренностей достичь не получается, арендодатель сможет найти другого арендатора в освобождающееся помещение, а арендатор – альтернативное помещение для осуществления своей деятельности. В самой короткой перспективе компании непродовольственного ретейла, сферы услуг и общественного питания смогут сохранить занятость и продолжить деятельность, арендодатели же смогут сохранить арендаторов, не нарушая их деятельность экономически необоснованными требованиями.

Риски

В связи с описанной инициативой девелоперы высказали ряд опасений. Рассмотрим основные из них. Реализация описанной инициативы не приведет к разрушению потребительского сектора экономики РФ. Компании, реально обеспечивающие занятость, получат возможность перенести бизнес в места, соответствующие их нынешним финансовым ресурсам, продолжив свое функционирование. Арендодатели, проявляющие достаточную гибкость и понимание бизнеса арендаторов, смогут привлечь новых арендаторов и избежать существенной вакантности помещений. Соответственно, все профессиональные участники рынка только выиграют.

Инициатива не станет инструментом шантажа для арендаторов. Ни один арендатор не заинтересован в расторжении договора аренды, т.к. в данном случае он теряет как финансовые вложения в точку продаж, так и возможность вести бизнес и зарабатывать деньги. Инициатива выравнивает переговорные возможности сторон, позволяя быстро прийти к компромиссу в кризисной ситуации.

Инициатива обеспечит сохранение занятости, т.к. занятость в компаниях-арендаторах в десятки раз превышает занятость в компаниях-арендодателях.

Инициатива никак не повлияет на потенциальные трудности во взаимоотношениях девелоперов и банков, т.к. выручки и арендаторов, и арендодателей в конечном счете зависят от потребительского спроса, и сократившийся спрос неизбежно приведет к негативной переоценке объектов недвижимости. Проблемы финансирования объектов недвижимости и кредитования девелоперов необходимо решать отдельно.

Инициатива не нарушит работу торгово-развлекательных центров даже в случае смены их собственника, т.к. новые собственники смогут при необходимости нанять для эксплуатации объектов те же самые управляющие компании.

Фото: FashionUnited