Рынок площадей в ТЦ начинает сваливаться в острый кризис

Смягчить падение рынка может только выстраивание партнерских стратегий между владельцами торговых комплексов и ритейлерами.

Золотой век столичных торговых центров заканчивается. Полтора десятилетия комплексы не знали недостатка в покупателях, а ритейлеры были готовы на все, чтобы арендовать площади, пишет "Эксперт". Сейчас ситуация резко изменилась, и каждый день приносит неприятные новости: ритейлеры начали закрывать магазины.

Главный удар нанес резко ослабевший рубль

Закупочные цены на импорт выросли вдвое. При этом в декабре из-за девальвации рубля реальные доходы населения, по данным Росстата, впервые за 13 лет снизились — на 7,3 проц. Как ритейлеры будут торговать в ситуации, когда закупочные цены резко растут, а доходы населения падают, пока непонятно.

По данным компании «Магазин магазинов», на конец 2014-го пустовало около 400 тыс. кв. м в торговых центрах; посещаемость была стабильно ниже, чем годом ранее. Вакантность за год выросла почти в три раза — до 8,5 проц. Яркий пример: новым торговым центрам — «Авиапарку» и «Гудзону» — пришлось открыться в конце года полупустыми.

Ухудшение показателей происходит на фоне рекордного строительства

В прошлом году было введено в строй 14 торговых центров общей площадью 752 тыс. кв. м. Это очень много: в пять раз больше, чем в 2013-м, и в полтора раза больше, чем в рекордном 2009 году.

Впрочем, все это лишь прелюдия к кризису. И ажиотажные декабрьские продажи, когда население на дешевеющие рубли скупало бытовую технику и прочее, ритейлеров не обманули: впереди падение рынка. «Сейчас рынок ритейла еще находится в “высоком сезоне” — Новый год и три праздника — 14 и 23 февраля, 8 Марта. Самое интересное начнется в конце марта, в “низкий сезон”, который обычно длится до августа. Примерно к этому же времени у оптовиков и ритейлеров закончатся товары, купленные по докризисным ценам», — говорит совладелец компании Ideas4retail Евгений Бутман.

Идеальный шторм для ритейлера

Рынок ритейла движется к точке «идеальный шторм» — редкому стечению обстоятельств, когда природные стихии сходятся и кратно усиливают разрушительную силу. Темпы роста розничного товарооборота, по данным Росстата, падают уже четыре года подряд. Однако с момента обвальной девальвации рубля все факторы стали складываться для ритейлеров негативно. С одной стороны, вдвое выросли импортные закупочные цены, а банки резко подняли ставки кредитования и ужесточили требования к заемщикам. С другой — резко падает покупательная способность населения. Надежды на потребительское кредитование также нет: бум на этом рынке прошел. Сумма просроченных свыше 90 дней потребительских кредитов, по данным Банка России, в ноябре 2014 года обновила трехлетний максимум — 7,9 проц (869 млрд рублей) от общей суммарной задолженности по кредитам (10,8 трлн руб.).

Эти ножницы уже сегодня фатальны для многих ритейлеров, а тяжелые времена еще только начинаются. Естественная реакция ритейлеров на такую ситуацию — оптимизация расходов. Уже в середине осени, когда рубль упал на 15 проц, ритейлеры начали отказываться от планов расширения сетей. Сейчас оптимизация с закрытием нерентабельных магазинов становится повальной. «Обороты ритейлеров падают уже полтора года, и связано это со многими причинами, включая изменение потребительского поведения. В первую очередь страдает сегмент fashion. У кого-то оборот снизился на 10–20 процентов, у некоторых — на все 30 процентов. В таких условиях проще закрыть нерентабельный магазин, чем содержать его. Закрывают неэффективные магазины, сейчас это необходимость; уходят с площадок, где не удается договориться о фиксации ставок в рублях и (или) о переходе на процент с оборота. Сохранить ставки могут только сверхуспешные объекты. У многих сетей сейчас вопрос выживания более актуален, чем развитие. Сейчас отделы развития сетей можно переименовывать в департаменты реструктуризации и оптимизации», — говорит председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.

Впрочем, закрыть магазин в торговом центре совсем непросто

Для ритейлера это фиксация достаточно больших убытков. «У меня пара точек уже сейчас работает в убыток. Но закрытие магазина площадью 14 квадратных метров до окончания срока аренды означает для меня потерю одного миллиона рублей вложенных средств: затраты на отделку плюс депозит, который я внес», — говорит один из ритейлеров.

Вообще, в кризис возможны три стратегии

Первая: уйти с рынка сейчас, пока ситуация не стала необратимой, а убытки запредельными. Сегодня по этому пути идут немногие. Например, в 2014 году российский рынок покинули или заявили о прекращении работы 11 брендов. В том числе, по данным «Магазина магазинов», Seppala (28), Esprit (21), New Look (27). Причем некоторые даже не ушли, а бежали: например, сеть New Look закрыла российский офис, просто бросив весь товар в магазинах.

Вторая стратегия: уход в более дешевые сегменты. Сети рассматривают такой сценарий, но пока на него не решаются. Издержки здесь очевидны: более низкая маржа, потери для бренда. Недостаток этого пути и в том, что перейти на российские товары вряд ли удастся: импортозамещение при таких высоких банковских ставках невозможно, зависимость от импорта сохранится.

Третья и самая распространенная сегодня стратегия — переждать тяжелые времена. Сократить убыточные магазины, оптимизировать штат, но в целом следовать прежним курсом. Накопленные за прошлые годы прибыли в принципе дают части не сильно закредитованных ритейлеров такую возможность. В любом случае принимать решение приходится в обстановке неопределенности. «Видимость — ноль. Летим по приборам» — так описывает ситуацию один из ритейлеров. Все готовятся к тяжелым временам, но не понятно, до какой степени тяжелым и насколько затяжным.

Рынок арендатора

Один из вариантов сокращения издержек ритейлеров — снижение арендной ставки на торговые площади. В кризис 2008 года вокруг ставок, напомним, разгорелась война между арендаторами и владельцами торговых центров. Пытаясь снизить арендные ставки, ритейлеры образовывали профсоюзы и писали открытые письма. Главным обвинением было: «Владельцы торговых центров своими сверхвысокими ставками снимают всю прибыль с товаропроводящей цепочки и не оставляют сетям денег на развитие».

Владельцы торговых центров отвечали: «У нас валютные кредиты, и мы не можем снизить ставки. И вообще, ритейлеры зря прибедняются: если бы им было невыгодно торговать, они бы не снимали помещения в торговых центрах». Тогда ритейлеры проиграли: в целом только ключевые арендаторы получили существенные скидки. Это дало возможность говорить, что кризис 2008 года владельцы торговых центров прошли за счет ритейлеров.

Сегодня расклад сил другой. Ключевых изменений два. Во-первых, сам кризис жестче. Для ритейлеров удорожание валюты вдвое и отсутствие доступа к кредитам критично, платить высокие ставки бизнес просто не может. Во-вторых, изменился рынок торговых площадей. В 2008-м это был рынок девелопера и владельца торгового центра: существовал дефицит качественных площадей. Сейчас дефицита нет. Более того, по данным «Магазина магазинов», в 2014 году в Москве было введено рекордное количество торговых центров общей площадью 750 тыс. кв. м. Это больше, чем в любом из предшествующих годов, и в полтора раза больше, чем суммарно было построено в 2011–2013-м.

В ситуации перенасыщения рынка владельцы торговых центров пошли навстречу арендаторам. Так, в декабре совладельцы ЗАО «Киевская площадь» (торговые центры «Европейский» и «Москва» в Люблино) Год Нисанов и Зарах Илиев из-за резкого ослабления рубля были вынуждены зафиксировать арендные ставки для арендаторов по курсу на уровне 38–42 рубля за доллар. Австрийская компания Immofinanz, владеющая тремя торговыми центрами «Золотой Вавилон», центрами «Пятая авеню» и «Гудзон», зафиксировала курс доллара и евро на уровне 40 и 50 рублей соответственно.

От фиксированных ставок — к проценту с оборота

В целом сегодняшняя ситуация характеризуется тремя интересными трендами. Первый: хаос в ценообразовании. Говорить о средней арендной ставке — дело в принципе неблагодарное, даже в одном торговом центре разброс очень велик. Гипермаркет, занимающий огромную площадь и генерирующий большой поток посетителей, может платить за «квадрат» 3000 рублей в год, а небольшой магазинчик бижутерии — в десять раз больше. В каждом торговом центре владельцы ведут переговоры с ритейлерами индивидуально. Итоговая ставка определяется десятком факторов: привлекательностью торгового центра для покупателей, брендом ритейлера, его закредитованностью и проч.

В итоге сегодня усиливается дифференциация между «сильными» и «слабыми» торговыми центрами. «Высшая лига» столичных торговых центров — «Атриум», «Европейский», «Метрополис» — может держать цену за счет прекрасного местоположения и набора первоклассных магазинов, за счет больших и устойчивых потоков покупателей. В «слабых» торговых центрах скидки уже сейчас могут доходить до 40–50 проц. И это не предел снижения цены. Худшее для торгового центра — стать полупустым: в этом случае он еще сильнее теряет поток посетителей, а значит, еще больше провоцирует оставшихся арендаторов «съехать».

Второй тренд — дедолларизация ставок. Удивительно, но сегодня чуть ли не в половине торговых центров Москвы арендные ставки номинированы в валюте — евро, долларе. «Долларизация рынка коммерческой недвижимости России — очень экзотическая вещь. Таким образом владелец торгового центра переносит все валютные риски на ритейлера», — комментирует Евгений Бутман. Пять лет назад девелоперы объясняли номинирование ставок в долларах тем, что у них валютные кредиты, которые они брали на строительство. Однако многие торговые центры уже окупились, а некоторые строились на рублевые кредиты — о каких валютных ставках аренды может идти речь? Это возможно, только если основная масса владельцев торговых центров не является гражданами РФ либо по каким-то причинам измеряет свои доходы в валютном эквиваленте.

В последние пару месяцев крупные торговые центры, оставляя ставки аренды в валюте, фиксируют курс на несколько месяцев. Однако очевидно, что этот процесс будет развиваться, и в перспективе рынок, за некоторыми исключениями, станет рублевым.

Тренд третий: переход от фиксированных ставок к уплате ритейлером процента с товарооборота. «Процент с оборота» — обычная практика для торговых центров США и Западной Европы. Там по такой схеме работает 80–90 проц операторов, у нас — пока не более 30 проц (остальные компании платят фиксированные ставки аренды).

«Процент с оборота» в российских торговых центрах начал внедряться в 2008–2009 годах. Некоторые западные компании, например Inditex (бренды Zara, Bershka и др.), принципиально работают только по этой схеме. Сегодня значительная часть якорных арендаторов и мини-якорей уже платит за присутствие в торговом центре именно так. Ставки разные: гипермаркеты могут платить 2–4 проц с оборота, магазины бытовой техники — 4–5 проц, магазины обуви и одежды — 7–18 проц. Максимальная ставка «процента с оборота» порядка 20 проц.

В нынешний кризис эта схема, очевидно, станет еще более популярной.

«Большинство арендаторов сегодня просят перейти на процент с оборота. При такой схеме торговые риски делятся между ритейлером и оператором торгового центра. Оператор еще сильнее заинтересован в успехе торгового центра, а финансовое состояние ритейлера становится более прогнозируемым. Если центр и ритейлер сильные, то “процент с оборота” — это схема, от которой выигрывают все. Как владелец, я могу получить денег даже больше, чем от высокой фиксированной арендной ставки. Сейчас мы все чаще переходим на “процент с оборота”. Главное препятствие: у мелких ритейлеров часто есть вторые кассы, и не весь оборот показывается “по-белому”», — объясняет ситуацию один из операторов торговых центров.

В целом же доминирование варианта фиксированной арендной ставки объясняется незрелостью российского рынка. Переход к схеме «процент с оборота» будет шагом к более цивилизованным правилам игры.

Источник: "Эксперт"