С открытием МЦК аренда торговых помещений вырастет в 1,5 раза

Открытие железнодорожной линии Московского центрального кольца будет способствовать появлению и активному развитию нового "пояса" торговой недвижимости в столице, а также может привести к росту ставок аренды торговых площадей до 50 проц, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.

В субботу было запущено движение поездов по МЦК на 26 станциях. Всего на МЦК протяженностью 54 километра к концу года будет действовать 31 станция, проект предполагает интеграцию с 10 радиальными направлениями железной дороги и с 11 линиями метрополитена. К 2025 году МЦК должно перевозить до 300 миллионов человек в год.

Традиционно дорожная сеть Москвы развивалась "кольцами ". Бульварное, Садовое кольцо, позднее — МКАД, потом — третье транспортное кольцо, вспоминает собственник ГК "Экоофис" Андрей Ковалев. В постсоветский период торговый сегмент коммерческой недвижимости "следовал" за развитием транспортной системы.

"В свое время превращение МКАД в многополосную современную трассу дало толчок строительству крупных ТРЦ на внешней стороне. Позднее появилось довольно много проектов около ТТК. Открытие железнодорожной линии Московского центрального кольца принесет городу и новое "торговое" кольцо", — прогнозирует Ковалев.

В рамках проектов многих ТПУ предусмотрено строительство коммерческих площадей. Yовый толчок к развитию получат также уже действующие торговые центры и объекты стрит-ритейла, расположенные в шаговой доступности от ТПУ. Их посещаемость вырастет за счет стабильного и высокого пассажирского трафика, следующих через эти транспортные объекты, считает Ковалев. Например, в одном из торговых центров, который находится на входе у ТПУ "Открытая", трафик может вырасти на 25 проц до конца года.

Руководитель направления консалтинга торговой недвижимости компании JLL Антон Коротаев считает, что в краткосрочной перспективе не стоит ожидать значительного влияния открытия станций МЦК на рынок торговой недвижимости.

"Мы предполагаем, что в результате запуска движения по МЦК существующие крупные торговые центры, которые самостоятельно притягивают потребительский спрос и расположены вблизи новых станций, смогут расширить свою зону охвата, но это не приведет к росту ставок аренды в ближайшее время. Для изменения коммерческих условий необходимо, чтобы торговые центры зафиксировали стабильный прирост трафика на протяжении определенного периода времени, а арендаторы — рост товарооборота", — отмечает Коротаев.

Гендиректор DNA Realty Антон Белых ожидает, что открытие МЦК изменит состав арендаторов в торговых площадях, которые находятся недалеко от железнодорожных станций. "Качество арендаторов, конечно, поменяется. Например, автосервисы могут уйти в более отдаленные районы, так как их владельцы вряд ли "потянут" более высокие арендные ставки. Их место займут салоны сотовой связи, аптеки и так далее", — говорит Белых.

Региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев добавляет, что большинство будущих торговых зон будет ориентированно на "импульсных" арендаторов, кафе, рестораны, услуги и сервис с суммарной площадью не более 10 тысяч квадратных метров. Но в некоторых зонах и 1 тысяча квадратных метров будет завышенным объемом.

По мнению Белых, запуск пассажирского движения на МЦК скажется в первую очередь на торговой недвижимости, которая находится в отдалении от станции метро. После появления там станци1 МЦК покупательский трафик вырастет. "На коммерческую недвижимость, где пересекаются станции метро и МЦК, запуск пассажирского движения повлияет в меньшей степени. Дело в том, что рядом с метро торговые и офисные площади и так ликвидные, там довольно высокие арендные ставки, и меньше простора для их роста", — рассуждает эксперт.

Другое дело — площади рядом со станциями МЦК, от которых до ближайшей станции метро надо какое-то время пройти, продолжает эксперт. "Например, ТЦ "Мозаика" будет иметь выход к станции МЦК "Дубровка". Там ожидается увеличение трафика. Подобная ситуация ожидается и у объектов рядом со станциями "Нижегородская" и "Новохохловская". Ведь раньше люди были вынуждены долго добираться до объектов с плохой транспортной доступностью, и им уже становилось не до покупок", — указывает Белых.

Он прогнозирует, что запуск движения на МЦК приведет к росту арендных ставок на торговую недвижимость до 50%. "Там, где раньше транспортная доступность была низкая, рост арендных ставок ожидается на уровне 20-50%. На станциях, где рядом уже есть метро, рост будет значительно меньше — примерно 2-5%, а то и вовсе равен нулю", — рассуждает Белых.

Повышение посещаемости в свою очередь поспособствует росту оборотов, представленных там ритейлеров, что даст им ресурсы для дальнейшего расширения и развития собственного бизнеса, добавляет Ковалев. "По пути домой или на работу люди с большой вероятностью будут совершать покупки именно в тех ТЦ, которые расположены в шаговой доступности от метро и ж/д, ведь это удобно и может сэкономить им массу времени. Запуск МЦК и открытие ТПУ поспособствует повышению заполняемости данных торговых объектов. В совокупности все это будет стимулировать и рост ставок на коммерческие площади в расположенных неподалеку ТЦ и помещениях для стрит-ритейла. Таким образом, после запуска МЦК и открытия ТПУ, расположенные неподалеку от них успешные ТЦ смогут до минимума снизить вакансию ", — говорит эксперт.

Открытие железнодорожной линии МЦК также может привести к строительству новой недвижимости рядом с новыми станциями.

Судя по тому, что предполагается реализация разных видов недвижимости на разных площадках, пул потенциальных инвесторов и девелоперов будет разным, считает Николаев.

"Так, например, ТПУ "Селигерская" предполагает реализацию крупного многофункционально торгового центра площадью более 173 тысяч квадратных метров, на такой объем могут претендовать крупные девелоперы, специализирующиеся на торговой и многофункциональной недвижимости. А ТПУ "Рассказовка", например, может быть интересна, на наш взгляд, крупнейшим девелоперам жилья Москвы и Московской области, у которых большой опыт реализации подобных проектов. А Лефортово же со своим небольшим пятном застройки может претендовать на широкий круг инвесторов и скорее всего, этот участок будет интересен средним и мелким застройщикам", — рассуждает эксперт.

В DNA Realty, в свою очередь, ожидают, что рядом с новыми станциями появятся торговые центры площадью 20-50 тысяч квадратных метров. "Вряд ли это будут торговые центры площадью 100 тысяч квадратных метров. Интересными будут проекты со средней и небольшой площадью. Возможно, появится много торговых объектов площадью 3-5 тысяч квадратных метров. В основном, площадки рядом с МЦК на первом этапе запуска будут интересны небольшим инвесторам, готовым вкладываться в рискованные, но прибыльные активы", — говорит Белых.

Фото: kosino-uhtomski.mos.ru