Уровень свободных площадей в московских ТЦ вырос до показателей 2014 года

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали состояние торговых центров по итогам первого полугодия 2020 года. Было перенесено 28 проц от заявленного ввода, что составляет 59 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей, на рынок вышло 4 новых ТРЦ с общей GLA 152,5 тыс. кв. м. Уровень вакансии в торговых центрах Москвы за I полугодие 2020 года составил 10 проц, и в сравнении с I полугодием 2019 года увеличился на 2,9 п. п. Это самый низкий показатель с прошлого кризиса 2014-2015 гг. При этом показатель вакансии в крупных торговых центрах, введенных в эксплуатацию более 2 лет назад, увеличился на 1,8 проц до 5,3 проц. В новых объектах уровень вакансии составил 14 проц.

Предложение/Вакансия

• По итогам I полугодия 2020 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 13,55 млн кв. м (GLA – 6,73 млн кв. м). За I полугодие 2020 года предложение торговой недвижимости Москвы увеличилось за счет открытия четырех объектов – торговых центров в тематическом парке развлечений «Остров Мечты» (GLA – 70 тыс. кв. м) и в МФК «Квартал West» (GLA – 58 тыс. кв. м), а также аутлет-центра The Outlet Moscow (GLA – 14,5 тыс. кв. м) и ТЦ «Столица» (GLA – 10 тыс. кв. м).

• Объем нового ввода за I полугодие 2020 года оказался на 18 проц выше, чем в 2019 году. Однако было перенесено 28 проц от заявленного ввода, что составляет 59 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей.

• Анонсированные ранее открытия I квартала – Vnukovo Premium Outlet и объекты редевелопмента сети кинотеатров ADG Group – перенесены на следующие кварталы.

• Уровень вакансии в торговых центрах Москвы за I полугодие 2020 года составил 10 проц, в сравнении с I полугодием 2019 года показатель увеличился на 2,9 п. п. Это самый низкий показатель с прошлого кризиса 2014-2015 гг., когда вакансия была на рекордно высоком уровне – 13,1 проц. При этом показатель вакансии в крупных торговых центрах, введенных в эксплуатацию более 2 лет назад, увеличился на 1,8 проц до 5,3 проц. В новых объектах уровень вакансии – 14 проц.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

• Основным лейтмотивом первого полугодия 2020 года стали беспрецедентные меры по предотвращению распространения коронавируса Covid-19. В период 28 марта по 1 июня было закрыто более 75 проц арендаторов непродовольственного профиля в составе ТЦ.

• За первую неделю работы ТЦ после отмены ограничений в будни трафик находился на уровне 45-50 проц от прошлогоднего, а в выходные – 55-60 проц. Трафик в магазинах крупных сетевых арендаторов с начала июня составил в среднем 50-70 проц от показателей прошлого года.

Бренды

• За первое полугодие 2020 года на российский рынок вышло 6 международных розничных операторов, что в 2 раза меньше, чем за аналогичный период 2019 года (12 брендов). Новые бренды преимущественно соответствуют ценовым сегментам «выше среднего» и «премиум», относятся к профилю «одежда, обувь, белье». Все вышедшие в текущем году бренды открылись в формате полноценных магазинов и бутиков (в случае с UFC Gyms – фитнес-центр).

Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет

• На II полугодие 2020 года анонсировано открытие первых двух магазинов бренда &OtherStories холдинга H&M в торговых центрах «Метрополис» и «Vegas Крокус Сити». Также ожидается выход брендов WeekDay (одежда), Urban Revivo (одежда), Minimi (детская одежда), Skin&Co Roma (косметика), тематического парка DreamPlay в ТРЦ «Авиапарк», парка развлечений японской группы Round One Corporation в ТРЦ «Европейский».

• Бренды российских дизайнеров также испытали на себе негативное экономическое влияние пандемических условий и экономического кризиса, большинство пересмотрели планы развития на 2020 года: 12Storez перенес открытия двух магазинов в региональных городах, было заявлено о закрытии брендов Alexander Terekhov и Terekhov Girl.

Коммерческие условия

• Ставки аренды на торговые помещения показали снижение до 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений. Однако скидки носят временный характер – до 12 месяцев. Максимальные базовые ставки аренды также приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

Прогноз

• До конца 2020 года к открытию были заявлены такие крупные торговые объекты, как ТРЦ в Мытищах (GLA 144 тыс. кв. м) и ТЦ на месте рынка «Садовод» (GLA 50 тыс. кв. м), три торговых центра в составе ТПУ – ТРЦ «Сказка» (GLA 18,6 тыс. кв. м), ТЦ в ТПУ «Селигерская» и «Рязанская» (GLA – 145 и 14 тыс. кв. м), а также еще один премиальный аутлет-центр на Киевском шоссе – Vnukovo Premium Outlet (GLA – 11,9 тыс. кв. м). По состоянию на конец I полугодия 2020 года работы по строительству ТРЦ в Мытищах приостановлены, строительство МФК в составе ТПУ «Селигерская» начнется не раньше конца текущего года.

• По словам Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, объем нового ввода до конца 2020 года, согласно заявленным планам девелоперов, составит 633,6 тыс. кв. м . Однако коронакризис может значительно повлиять на их планы. Возможен перенос сроков открытия на следующий год около 30-40% объектов. На 2020-2021 гг. был заявлен рекордный ввод торговых центров, при этом часть из них уже находятся в высокой степени готовности. Сокращение объемов ввода мы прогнозируем не столь драматичное, поскольку для девелоперов невыгодно переносить дату ввода на финальной стадии реализации проекта. Существует вероятность корректировки даты ввода части объектов, но в любом случае в ближайшие пять лет все заявленные торговые центры выйдут на рынок.

• Как добавляет Евгения Хакбердиева, восстановление трафика ТЦ в России до докризисного уровня можно ожидать не ранее середины 2021 года, а по некоторым сегментам, например, в развлекательных центрах и кинотеатрах, не ранее конца 2021 года. Во-первых, определенные ограничения, связанные со сдерживанием распространения вируса физически уменьшат «пропускную» способность объектов. Во-вторых, покупательское поведение претерпит изменения – это и естественная осторожность после прошедших месяцев, и снижение покупательских возможностей, и частичная переориентация на онлайн-шопинг.

• На фоне текущей эпидемиологической и экономической ситуации прогнозируется рост вакансии до 13 проц по итогам года, при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным, и повторные меры применяться не будут.

Фото: FashionUnited