"Волна закрытий магазинов неизбежна": эксперты предупредили о росте ставок аренды в ТЦ

В 2018 году ввод новых ТЦ в Москве может стать самым низким за последние шесть лет — 137 тыс. кв. м торговых площадей, отметили в компании JLL. Это стало причиной сокращения вакансии в существующих торговых центрах и роста ставок.

Из-за снижения количества свободных площадей в качественных ТЦ столицы ставки на них в рублевом эквиваленте могут по итогам года вырасти в пределах 5 проц, прогнозирует в комментарии РБК директор департамента торговой недвижимости ILM Егор Левченко. Но он подчеркнул, что рынок торговой недвижимости Москвы очень сегментирован и сейчас разрыв между «топовыми» торговыми центрами и небольшими «районными» увеличивается. В локальных ТЦ, среди которых много специализированных, площади освобождаются из-за конкуренции с онлайн-ретейлом. «Торговые центры в спальных районах теряют арендаторов, ставки по итогам года могут снизиться на 2–3 проц», — отмечает Левченко.

В CBRE прогнозируют рост ставок аренды уже до конца 2018 года на 1–4 проц. По словам партнера Colliers International Анны Никандровой, подорожание произойдет за счет отмены дисконтов и привилегий, которые арендодатели давали ретейлерам в самый сложный период кризиса. Как утверждают источники РБК на рынке коммерческой недвижимости, подобные скидки в отдельных случаях могли доходить до 70–80 проц. По словам Никандровой, последствием дефицита площадей могут стать увеличение конкуренции и качественная ротация арендаторов. «Ретейлерам придется оптимизировать свой бизнес и подстраиваться под актуальные рыночные условия, либо на их место придут другие арендаторы», — заключает она.

Рынок торговых центров перестал быть «рынком арендатора»

О том, что рынок торговых центров перестал быть «рынком арендатора», говорят и ретейлеры. «В 2014 году арендодатели стали более лояльными, было легче договариваться, — заявляет президент Baon Илья Ярошенко. — Сейчас, когда ситуация с заполняемостью у них более или менее выровнялась, торговые центры стали жестче в переговорах. Не всегда и не со всеми получается договориться. Если приходим к тупику в переговорах, приходится закрывать магазин. Волна закрытий неизбежна».

«При ограниченном предложении профессиональные девелоперы предпочитают привлекать на свои площади известных международных и федеральных ретейлеров, особенно такой подход характерен для новых торговых объектов», — говорит директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгения Хакбердиева. Такую стратегию она называет гарантом того, что торговый центр будет генерировать высокий трафик, что, в свою очередь, положительно отразится на доходах.

Рост ставок мог быть выше, если бы часть ретейлеров после кризиса не перешли на схему оплаты аренды с процента от товарооборота. В этом случае увеличение арендных платежей возможно только при увеличении покупательских трат в магазинах, а сейчас это маловероятно, говорит гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов. Если до 2014 года по этой схеме работали не более 20 проц арендаторов, то сейчас — 70–80 проц (включая комбинированную плату, когда в ставке есть фиксированная часть и процент от товарооборота). Однако не все девелоперы перешли на эту схему. Например, в «Ташире» заверяют, что 90 проц арендаторов работают по фиксированной ставке и только 10 проц арендаторов платят процент с оборота.

По словам Анны Никандровой, эффект нехватки торговых площадей в Москве будет ощущаться на протяжении не менее двух лет, поскольку в среднем цикл создания объекта — два — два с половиной года. Уже в 2019 году в Москве будет открыто в два раза больше торговых площадей, чем в этом году, — 321 тыс. кв. м, говорят в JLL.

Если сохранятся низкие темпы нового строительства и стабильный спрос на площади со стороны ретейлеров, а на экономику не будут существенно влиять негативные факторы, то к 2021–2023 годам, по прогнозам CBRE, возможно снижение вакантности до 2,6–2,8 проц.

В настоящее время в торговых центрах Москвы доля свободных площадей составляет, по разным оценкам, от 5 до 7 проц.

По материалам РБК

Фото: ТЦ "Океания"