Globus Broker: В чем особенность рынка ритейла Сибири?

Весной 2016 года в Барнауле откроется новый крупный ТРЦ «Пионер». Якорными арендаторами станут известные сетевые марки – H&M, Terranova и Gloria Jeans. Кроме того, сейчас ведутся переговоры с Koton, Mango, Benetton и New Yorker. Как развивается рынок ритейла сибирского региона сегодня, насколько сложно найти арендаторов и какие трудности испытывают девелоперы, об этом мы поговорили с Марком Хафизовым, руководителем направления коммерческой недвижимости компании Globus Broker, которая занимается подбором арендаторов для «Пионера».

Есть ли у Вас сложности при ведении переговоров с ритейлерами?

В текущей период процесс переговоров с ритейлерами протекает в условиях экономической стагнации отрасли. Многие компании ликвидируют отделы развития, оставляя возможность развития только по франчайзингу, т.е. заходят в регионы через партнёров. У ритейлеров, которые выбирают путь развития собственной розницы, происходит масштабная реорганизация управления, оптимизация штата сотрудников, а также корректировка стратегии позиционирования себя на рынке в целом.

В связи с этим у ритейлеров появляются новые требования к девелоперам, которые два года назад даже не обсуждались бы сторонами. Эти требования зачастую ставят под вопрос рентабельность реализуемого проекта. Так, например, сегодня ряд федеральных компаний в качестве одного из условий участия в проекте настаивают на частичной или полной компенсации ремонтных работ или предоставлении арендных каникул вплоть до нескольких лет. Безусловно, это затрудняет процесс переговоров, так как основная задача в работе брокера – это соблюдение интересов обеих сторон.

Расскажите, пожалуйста, о концепции ТРЦ «Пионер»: насколько сильной будет фэшн-составляющая торгового центра?

ТРЦ Пионер изначально планировался как доступное место для комфортного времяпрепровождения и шопинга. Уникальность торгового центра в том, что он находится в центре города, что позволит привлекать посетителей как в будни, так и в выходные дни. Концепция торгового центра предполагает, что это будет центр молодёжного и семейного досуга, и состав арендаторов подбирается в соответствии с данным условием.

При работе над таким масштабным проектом как «Пионер» важно выдерживать баланс между шопингом, развлечениями и целевыми покупками (продукты питания, бытовая техника и пр.). В связи с тем, что общая площадь объекта составляет 80 000 кв. метров, там смогут разместиться как уже известные в регионе бренды, так и новые торговые марки. Если говорить о представленности фэшн направления торгового центра, то это, прежде всего, несколько сильных «якорей»: H&M, Terranova и Gloria Jeans. Последние планируют разместить на площадке ТРЦ «Пионер» крупнейший в Сибири флагманский магазин площадью свыше 2000 кв. м. Параллельно мы также ведём переговоры с Koton, Mango, Benetton и New Yorker. Впрочем, свою заинтересованность в проекте подтверждают многие ритейлеры модной одежды: Baon, Sinequanone, Lime, Alfred Muller, Kanzler, Promod и пр., но в силу специфики своего развития и территориальной удалённости объекта они готовы размещаться в торговом центре только через региональных партнёров-франчайзи.

В условиях меняющихся потребностей потребителя мы балансируем в рамках реализации стратегии торгового универсализма и стараемся не делать акцент на той или иной товарной группе.

Как Вы оцениваете ситуацию на рынке ритейла в Сибири в целом? По Вашим ощущениям, насколько сильно выросла доля пустующих торговых площадей?

Рынок Сибири – слишком широкое понятие, я бы чётко разделял рынок Сибири на категорию городов-милионников в которые уже зашли основные игроки фэшн-ритейла, это Новосибирск и Красноярск, и прочие сибирские города, которые по тем или иным причинам остаются в аутсайдерах по уровню проникновения брендов (Томск, Иркутск, Новокузнецк, Кемерово).

Если говорить про специфику региона, то Сибирь имеет ряд особенностей с которыми приходится сталкиваться новым ритейлерам. Это, прежде всего, вопросы логистики и удаленного управления. Кроме того, в силу отсутствия анализа регионального рынка Сибири ритейлер не всегда может заблаговременно понять психологию регионального потребителя. Часто при заходе в регион менеджеры пытаются применить московские стандарты продвижения бренда на местном рынке, что не всегда является действенной мерой по причине того, что культура потребления в Сибири еще только начинает формироваться.

По мере обеспеченности качественными торговыми центрами в городах-миллионниках начинается настоящая «охота на арендатора», когда девелоперы идут на всевозможные уступки с одной лишь целью - заполнить торговый центр. Стоит ли говорить, что это негативно сказывается на имидже молла, когда на одной площадке могут размещать арендаторов, которые нарушают общую концепцию объекта, превращая торговый центр в так называемый «крытый рынок».

Если говорить о новых объектах, то девелоперы вкладывают большие средства в строительство, игнорируя при этом затраты на управление, маркетинг и продвижение торгового центра. В таких условиях, даже при своевременном окончании строительства, торговые центры имеют очень низкую наполняемость.

Если в 2012-2013 годах средняя наполняемость торгового центра на момент открытия составляла 70-80 проц, то сегодня этот показатель может колебаться от 30 до 60 проц и статистика недавних открытий 2014-2015 годов это подтверждает.

На какие уступки Вы пошли арендаторам в связи с экономической ситуацией в стране?

Прежде всего, мы помогли собственнику адаптировать бизнес-модель торгового центра к текущим рыночным условиям, так как за последние полгода ставки по аренде снизились до 30 проц.

В работе с арендаторами мы стали более гибко подходить к обсуждению условий аренды, в том числе возможность применения методики оплаты в виде процента от оборота или предоставления льготного периода после открытия магазина. Текущая экономическая ситуация во многом помогла ритейлерам и девелоперам избавиться от иллюзий и сформировать трезвый взгляд на рынок исходя из реалий сегодняшнего дня.

Какие экономические показатели в регионах играют важную роль для принятий решений об открытии новых магазинов?

При анализе регионального рынка, как правило, рассматриваются следующие показатели: численность населения, уровень достатка жителей, покупательская способность, ёмкость рынка и конкурентное окружение.

В какой валюте Вы заключаете договор об арендной ставке? Какова стоимость аренды в среднем по региону?

Мы производим все расчеты и ставки в рублях, так как в нынешнее время весьма затруднительно обращаться с долларом или евро. Кроме того, все поступления от покупателей проходят в рублях, наверное, это логично использовать рубль для всех взаиморасчётов на территории нашей страны.

Стоимость аренды в крупном концептуальном торговом центре Сибирского региона может варьироваться от 1 500 до 3 000 руб. за квадратный метр в месяц или от 15 000 до 40 000 руб. за квадратный метр в год.

Интервью: Галина Утешева, FashionUnited