Склады в Москве освободились

Впервые за семь лет спрос в сегменте складской недвижимости может практически сравняться с объемом нового предложения

По оценкам аналитиков JLL, в 2014 году в Московском регионе был введен наибольший объем качественных складских площадей за последние семь лет – 1,6 млн кв. м, что почти вдвое превышает результат предыдущего года. В результате совокупный объем рынка достиг 11,2 млн кв. м. Наибольший объем завершенных в 2014 году проектов пришелся на южное и северное направления Московского региона – 40 проц и 27 проц от совокупного годового результата.

В том числе, в 4-м квартале было введено 663 тыс. кв. м – втрое больше, чем в последнем квартале 2013 года.

В Московском регионе появится еще 1 млн. кв. м складов

По оценкам JLL, в 2015 году на рынок может выйти еще около 1 млн. кв. м качественной складской недвижимости, причем около 900 тыс. кв. м нового предложения уже находятся на завершающей стадии строительства и с большой вероятностью выйдут в начале года. В то же время во второй половине года ввод складских объектов, вероятнее всего, окажется минимальным, поскольку макроэкономическая неопределенность и высокая стоимость заемных средств вынуждает девелоперов корректировать свои планы – переносить сроки ввода объектов в эксплуатацию или даже замораживать проекты.

Рекордные объемы строительства на рынке складов сочетаются с негативной динамикой спроса в Московском регионе. Объем арендованных и купленных складских площадей в 4-м квартале составил 357 тыс. кв. м, снизившись на 30 проц к показателю аналогичного периода предыдущего года. Всего за прошедший год в Московском регионе было арендовано и куплено около 860 тыс. кв. м складов, что оказалось на 35 проц ниже показателя 2013 года.

Структура спроса на складские помещения Московского региона не претерпела заметных изменений по итогам года: наиболее активными игроками, с 34 проц долей в общем объеме спроса, оказались операторы розничной торговли, тогда как на логистические компании пришлось около 22 проц всех сделок прошедшего года. Спрос на качественные склады в 2014 году был сосредоточен в основном на южном, юго-восточном и северном направлениях. Средний объем сделки снизился по сравнению с 2013 годом на 32 проц и составил 11,7 тыс. кв. м.

В то же время в 2015 году, в случае стабилизации курса рубля и цен на нефть, объем спроса на складские помещения прогнозируется на уровне 850-900 тыс. кв. м. «Мы не предвидим снижения спроса по сравнению с 2014 годом – за счет поглощения новых складских площадей показатель сохранится на сопоставимом уровне или будет немного ниже. Уже в ближайшее время планируется закрытие ряда крупных сделок, обсуждение которых шло на протяжении прошлого года», - отмечает Петр Зарицкий, Региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.

Уровень вакантных площадей на рынке складов Московского региона может снизиться в 2015 году

По итогам 2014 года уровень свободных помещений в готовых складских комплексах вырос до 7,9 проц по сравнению с 1,4 проц на конец 2013 года. Столь стремительный рост уровня вакантных площадей объясняется выходом рекордного объема новых складов в 2014 году в сочетании с негативным влиянием внешних факторов на спрос.

«Мы ожидаем снижения доли вакантных площадей на рынке Московского региона к концу 2015 года, - комментирует Петр Зарицкий. – В ближайшее время новые проекты на рынок выходить не будут – слишком высока ставка рефинансирования. В отсутствие значительного объема ввода мы будем наблюдать постепенное вымывание вакантного предложения с рынка, но арендоваться эти площади, конечно, будут по низким ставкам и в основном в рублях. При этом в 2015 году разница между уровнем вакантных площадей в первичном предложении (новых объектах, которые не были ранее заняты арендатором) и вторичном станет еще более очевидной. В целом по рынку доля свободных помещений может сократиться до 5–6 проц к концу года, при этом в первичном предложении показатель может оказаться ниже – арендаторы будут съезжать из старых объектов и переезжать в новые и качественные складские комплексы на новых условиях».

По итогам года среднерыночные ставки аренды складов в Московском регионе снизились до 115 долл. за кв. м в год с 135 долл. за кв. м в год на конец 2013 года, и имеют дальнейшую тенденцию к снижению. При этом из-за высокой волатильности обменного курса сделки на складском рынке заключаются преимущественно в рублях.