ТЦ Москвы в поисках арендаторов и покупателей

Москва готовится ввести в строй рекордный объем торговых площадей. Но привычной конкуренции за них не ожидается: действующие игроки рынка отмечают падение спроса, а новые появляться не спешат. Ситауцию анализирует издание «Коммерсант-Деньги

».

"Вегас Крокус Сити", GoodZone, "Весна", "Реутов Парк", "Водный", "Москворечье", "Отрада", МЦ и "Алфавит" — с начала года в Москве появилось девять новых торговых центров. У всех трудности с привлечением арендаторов. Однако до конца года откроется еще несколько крупных торговых центров. "Если все анонсированные проекты будут реализованы в срок, объем ввода новых площадей по итогам года превысит 750 тыс. кв. м, что станет рекордным показателем за всю историю рынка",— рассказывает Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. Даже поставив этот рекорд, Москва будет уступать по степени насыщенности торговыми площадями крупнейшим городам Европы, включая Санкт-Петербург, но время для запуска новых торговых центров сейчас, мягко говоря, не самое удачное.

Нестабильная экономическая ситуация, резкое изменение курса валют и падение товарооборота (по некоторым данным, на 35-40 проц) привели к тому, что практически все арендаторы решили приостановить развитие. Главная задача для большинства — сохранить объемы бизнеса, а не нарастить его.

Тенденция к большей лояльности в борьбе за арендаторов будет только усиливаться

"За успешные проекты, такие как "Метрополис", "Европейский", по-прежнему идет борьба между арендаторами, ставки не падают,— рассказывает Алексей Филимонов, генеральный директор агентства недвижимости Astera (российский партнер BNP Paribas Real Estate).— Но в большинстве других центров арендаторы правят бал. Товарооборот упал и в рублях, и тем более в долларах, и арендаторы хотят разделить часть убытков с девелоперами, поэтому требуют снижения арендных ставок". И это им, по словам экспертов, удается. Управляющие компании, выбирая между необходимостью делать скидки или перспективой терять клиентов, часто пересматривают условия уже заключенных контрактов. "Вводятся или продлеваются арендные каникулы, снижаются арендные ставки — ненамного, но так, чтобы выиграть конкуренцию у других торговых центров. Но самое главное — арендаторы добиваются права платить в рублях, по фиксированной ставке либо в рамках установленного валютного коридора,— говорит Александр Болотов, генеральный директор "Миэль-Коммерческая недвижимость".— Это, пожалуй, самое серьезное изменение на рынке, где арендные ставки в течение последних 15 лет были привязаны к иностранной валюте".

Эксперты прогнозируют на следующий год множество полупустых торговых центров

Скорее всего, тенденция к большей лояльности в борьбе за арендаторов будет только усиливаться. "Вот, например, готовится к открытию "Авиа парк" на Ходынском поле. Это будет крупнейший молл в Европе, в нем заявлено 550 магазинов — почти столько же, сколько профессиональных игроков на рынке,— делится Николай Казанский, управляющий партнер международной консалтинговой компании Colliers International.— Очевидно, что заполучить такое количество арендаторов сейчас сложно, и ходят слухи, что уступки там колоссальные. Очевидно также, что инвесторы недостроенных торговых центров в этих условиях рады были бы остановить стройки, но делать уже нечего — и огромные финансовые затраты, и обязательства перед городом, и много чего еще".

Скидки для арендаторов по идее должны больше всего радовать потребителя. В Москве по сравнению со многими мировыми столицами арендные ставки всегда были очень высоки, и в этом чуть ли не главная причина московской дороговизны. Однако на фоне снижения покупательной способности эксперты прогнозируют на следующий год множество гулких полупустых торговых центров.

Россияне стали меньше покупать одежды, а fashion-ритейлеры уходят с рынка

С 2012 года Россия считалась лидером среди стран Европы по объему розничной торговли, но уже в 2014-м показатель прогнозируемого роста товарооборота среди европейских стран — один из самых низких, и не исключено, что лидерство будет утрачено уже по итогам этого года.

Эксперты уже сейчас отмечают, что россияне стали меньше покупать одежды, а fashion-ритейлеры уходят с рынка. "Еще в начале года ритейлеры пытались компенсировать снижение доходности за счет внутренних ресурсов, иногда работали в убыток, не платили либо задерживали арендные платежи, а к концу года начали выходить из контрактов по аренде помещений, сокращая присутствие на рынке",— рассказывает Филимонов.

С рынка исчезают сети и бренды как высокого сегмента, так и массмаркета. В прошлом году обанкротилась сеть магазинов Podium Market, в этом закрылись магазины польской группы EM&F Group (Esprit, OVS, River Island), уже оглашены планы по закрытию магазинов Seppala, принадлежащих финской компании Stockmann. Есть информация о скором закрытии магазинов компании "Вещь" и отказе от выхода на российский рынок британской компании New Look. Главная причина — потери из-за ослабления рубля. Например, EM&F Group оценивает свои потери на валютных скачках более чем в 1,6 млн евро.

Впрочем, некоторые эксперты настаивают, что уход с российского рынка каждого игрока следует рассматривать по отдельности: макроэкономика виновата не всегда. К примеру, закрытие магазинов польской группы считается результатом плохого маркетинга. "То же самое можно сказать о Seppala. Это очень специфический бренд, практически не нашедший интереса у российских покупателей,— рассказывает Дарья Ядерная, управляющий партнер Esper Group.— Его позиции были наиболее сильны в Санкт-Петербурге, однако и здесь конкуренция в выбранном ценовом сегменте оказалась чересчур велика".

Не позволяет делать однозначные выводы и выход на рынок новых международных игроков. За последние месяцы первые магазины в столице появились у итальянского бутика одежды для мужчин Isaia в ТЦ "Петровский пассаж", у саксонской часовой мануфактуры A. Lange & Sohne в Столешниковом переулке, у магазина мебели и аксессуаров для дома Crate and Barrel и у магазина одежды и обуви Concept Store La Nipotina — они открылись в ТРЦ "Афимолл Сити".

"Кроме того, некоторые старые игроки не сокращают, а наращивают присутствие на рынке,— подчеркивает Ядерная.— Например, Sela планирует открыть в ближайшее время десять новых магазинов, хотя раньше заявляла, что расширяться не будет. То же самое в случае с Melon Fashion Group, которая решила расширить присутствие на рынке брендов Zarina, Love Republic и других". Компании, которым удалось использовать кризис для роста, будут, безусловно, в выигрыше. "Если им удастся на льготных условиях выбить себе идеальные места и переждать, пока все устаканится, потом они кратно возместят потери за счет отложенного спроса",— поясняет Ядерная.

Тем не менее, по ее словам, отрицать кризис на fashion-рынке нельзя. "Просто его масштабы не нужно преувеличивать. Да, снизилось число покупок, но чек вырос, потому что все подорожало вслед за курсом валют,— говорит Дарья Ядерная.— Падение рублевого товарооборота к концу года, наверное, зафиксируют, но не больше чем 8-10 проц".

Впрочем, по данным самой Esper Group, существенное снижение уже второй квартал демонстрируют даже самые демократичные fashion-бренды. Выручка компании Benetton в летние и первые осенние месяцы оказалась ниже прошлогодней на 15-18 проц, бренда Topshop — на 12-13 проц, компании Sela — на 13-15 проц, Zolla — на 8-10 проц.

Наверстать упущенное за счет новогодних продаж и стоков массмаркету вряд ли удастся. "Во время любого кризиса больше всего страдает средний сегмент, потому что его покупатель либо уходит в более низкий сегмент, либо на время перестает покупать одежду в принципе",— объясняет Ядерная.

Пока доля вакантных площадей в торговых центрах в среднем составляет всего 6 проц. С учетом описанного это совсем немного: до сих пор торговым центрам помогали борьба московских властей с уличной торговлей, антитабачный закон и платная парковка в центре. Благодаря новым правилам с марта доля пустующих небольших коммерческих площадей на центральных улицах Москвы достигла 8 проц, на второстепенных — уже почти 17 проц. "В центре города стоимость торговых площадей в небольших помещениях может достигать 4,5 тыс. долл в год за квадратный метр,— объясняет Татьяна Ключинская.— Эффективность же этих площадей с учетом снижения спроса, изменений в правилах парковки, антитабачного закона снижается, а собственники помещений почему-то не снижают ставки аренды. Естественно, эти площади сейчас активно высвобождаются: арендаторы уходят в торговые центры, в которых покупательная способность выше, а арендная ставка ниже".

"Половина покупок в нашей стране уже совершается в торговых центрах, и эта доля, я уверен, может дорасти до 75 проц,— считает Николай Казанский.— Страна у нас холодная, в торговых центрах совершать покупки теплее и удобнее. В таких востребованных у покупателя торговых зонах, как Пятницкая, Мясницкая, Никольская улицы, магазины, конечно, останутся, но тренд в сторону торговых центров будет сохраняться".

Яркий пример отказа от стрит-ритейла в пользу торговых центров — "Спортмастер". В Москве сеть не стала продлевать договор аренды помещений на Ленинском проспекте, проспекте Мира и в Жулебино, взамен арендовав огромные площади в "Золотом Вавилоне".

Если продавцы одежды и финансовых услуг сокращают затраты на помещения, то продавцов еды этот тренд пока слабо затронул. "Сокращение затрат продуктов пока не коснулось — это касается и премиум-сегмента, и массового",— рассказывает Казанский.

Источник: Коммерсант-Деньги