Тверская теряет статус самой дорогой улицы

В связи с нестабильной экономической ситуацией на российском рынке впервые после 2009 года произошло снижение ставок аренды на основных торговых улицах Москвы и Петербурга, свидетельствуют данные компании JLL. По итогам 3-го квартала 2014 года

максимальные ставки аренды в Москве составляют 4-5,5 тыс. долл. за кв. м в год, что в среднем на 10 проц ниже результата аналогичного периода прошлого года. В Санкт-Петербурге в свою очередь максимальные ставки снизились примерно на 20 проц.

Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL, комментирует: «В текущем году на отдельных улицах наблюдается как положительная, так и отрицательная динамика максимальных ставок. Например, на Тверской ставки снизились на 30 проц в сравнении с предыдущим годом – до 4,5 тыс. долл. за кв. м в год – ввиду активной ротации арендаторов, основной причиной которой стало падение розничных оборотов компаний. Это является следствием как сложившейся экономической ситуации на российском рынке в целом, так и ряда других факторов, например, недавнего запрета парковки на улице, в результате чего Тверская лишилась звания главной торговой артерии столицы».

Тверская лишилась звания

По данным компании JLL, в 3-м квартале Тверская улица опустилась на четвертое место в рейтинге наиболее дорогих торговых коридоров Москвы по ставке аренды. Первое место в нем занимает бессменный лидер – Столешников переулок (7 тыс. долл. за кв. м в год), на 2-м месте оказалась улица Петровка (5,5 тыс. долл.), а улицы Пятницкая и Кузнецкий Мост делят 3-е место – 5 тыс. долл.

Расширение пешеходной зоны повысило привлекательность Пятницкой улицы

«Лидеры рынка стрит-ритейла в Москве меняются, - отмечает Светлана Ярова. – Столешников переулок является самым дорогим и престижным коридором столицы, и пока удерживает спрос даже в текущих рыночных условиях; на данный момент стоимость аренды здесь варьируется от 3 до 7 тыс. долл. за кв. м год. В свою очередь Тверская, которая прежде пользовалась стабильным спросом со стороны ритейлеров, в этом году уступила Петровке, которая удерживает статус премиум-улицы и характеризуется минимальной ротацией, а также Кузнецкому Мосту и Пятницкой. Интерес к двум последним коридорам, ставшим пешеходными, заметно вырос за последнее время, особенно со стороны рестораторов и fashion-операторов».

Наиболее существенный рост максимальных ставок экспонирования помещений наблюдается на Пятницкой улице – в сравнении с аналогичным периодом прошлого года они увеличились более чем на 50 проц. По словам Светланы Яровой, «такие резкие скачки ставок в отдельных торговых коридорах могут быть обусловлены причинами, которые не связаны с общей экономической ситуацией: например, редевелопмент улицы, развитие инфраструктуры или появление определенного “якоря”, который притягивает потоки людей к данной локации. Именно расширение пешеходной зоны стало основным драйвером повышения привлекательности Пятницкой улицы, и, на наш взгляд, вернуть спрос со стороны арендаторов Тверской улице возможно только за счет изменения ее позиционирования».

Интерес арендаторов к пешеходным улицам благодаря сравнительно высокому трафику потребителей достаточно стабилен, и на сегодняшний день именно эти коридоры характеризуются наименьшей долей вакантных площадей – менее 5 проц. Для сравнения, на Тверской данный показатель доходит до 11 проц и превышает средний результат по основным коридорам Москвы – 8 проц по результатам 3-го квартала.

Резкое ослабление рубля в наибольшей степени повлияло на падение ставок в Петербурге

«Дальнейший рост вакантности в стрит-ритейле будет зависеть от готовности владельцев торговых площадей предложить более лояльные условия арендаторам, которые сейчас также находятся под давлением негативных прогнозов относительно экономического роста России в ближайшие несколько лет, - отмечает Светлана Ярова. – Основным отличием от ситуации 2009 года является то, что собственники достаточно быстро среагировали на новые обстоятельства и готовы договариваться с арендаторами об условиях, которые устроят обе стороны. В результате мы ожидаем постепенного заполнения помещений, которые пока оставались свободными в связи с завышенными ожиданиями арендодателей».

В Санкт-Петербурге ситуация на рынке торговых коридоров также находится под влиянием внешнеэкономических факторов. Максимальный уровень арендных ставок в городе традиционно определяется стоимостью аренды на Невском проспекте, и по результатам 3-го квартала максимальные ставки здесь находятся в диапазоне 1,8-3,1 тыс. долл. за кв. м в год, что на 20 проц ниже показателя аналогичного периода прошлого года. По прогнозам аналитиков компании JLL, в условиях негативных ожиданий относительно экономической ситуации в стране снижение уровня максимальных ставок аренды продолжится.

«Резкое ослабление рубля в наибольшей степени повлияло на падение ставок в Петербурге. Мы наблюдаем увеличение сроков экспозиции объектов как в целом по городу, так и на Невском проспекте. Если ранее подавляющее большинство магазинов на Невском сдавались в аренду еще до окончания текущих договоров аренды, то теперь на проспекте появилось несколько свободных помещений, ожидающих будущего арендатора, - впервые с 2010 года доля вакантных помещений на главной торговой улице Петербурга превысила 5 проц», - отмечает Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге.

В данный момент ритейлеры в большей степени настроены на оптимизацию своего бизнеса в России, а не на его развитие, потому на рынке стрит-ритейла и Москвы, и Петербурга наблюдается активная ротация. «Одни закрывают свои магазины, другие же, наоборот, ищут возможности быстрее арендовать освобождающиеся помещения по приемлемым ценам. Текущий спрос очень избирателен в подборе площадок, предпочтение отдается помещениям с наибольшей эффективностью для бизнеса и тем, собственники которых готовы идти на уступки, - комментирует Светлана Ярова. – Нацеленные на стабильность в отношениях с арендаторами владельцы помещений в Москве и в Санкт-Петербурге становятся более гибкими. Арендодатели начинают рассматривать увеличение сроков арендных каникул, закрепление валютного коридора на определенный период времени, варианты совмещения фиксированной ставки аренды и процента от оборота арендатора, что уже давно практикуется в сделках по аренде площадей в торговых центрах».